試論大數據時代下市場法數據來源

試論大數據時代下市場法數據來源

羅泰來

摘??要:在中國現階段的信息公開程度下,市場法的成交案例的來源是廣大估價師所面對的一個難題,因為各個公司、各個估價師的資源不同,處理方式上五花八門,有自有資源所提供之數據、有有償獲得的數據、有直接從網站媒體摘抄之數據、亦有實地調查之數據等等,在估價實踐中也曾造成過一定的麻煩,在大數據時代來臨之際,每天面對海量的數據,如何運用至估價實踐,是否可以對傳統方法做出改善,是一個值得探討的命題。

關鍵詞:大數據時代??市場法??數據來源

 

一、市場法的應用基礎

根據《房地產估價規范》,市場法為將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

運用市場法估價應按下列步驟進行:1、搜集交易實例;2、選取可比實例;3、建立價格可比基礎;4、進行交易情況修正;5、進行交易日期修正;6、進行區域因素修正;7、進行個別因素修正;8、求出比準價格。

在房地產估價規范修改稿中,將步驟調整為:1、搜集交易實例;2、選取可比實例;3、建立比較基礎;4、進行交易情況修正;5、進行市場狀況調整;6、進行房地產狀況調整;7、求取比較價值。

可以看出,市場法方法應用的基礎即為大量的交易案例,而無論是業內同行還是相關報告使用者,都強調案例的真實性。筆者曾多次被銀行審核員、法官以及案件當事人質問比較法案例的真實性問題。

二、房地產評估案例數據來源現狀

在一次全國房地產估價師繼續教育培訓中,美國前不動產估價學會會長曾介紹過美國的估價行業現狀。在房地產數據方面,美國房地產市場較為成熟,法律制度嚴格健全,市場監管力度大,獲取數據的渠道也比較多,比如全國性的住宅上市交易系統,有償提供工商業房地產可比案例的有Costar公司,有償提供季度統計內部收益率有Korpacz公司。估價師也可以訂閱房地產數據,或經授權直接上政府互聯網站查詢。而房地產交易數據也是真實可靠的,房地產經紀人每完成一筆房地產交易,必須通過網絡系統申報成交價格,虛假的申報價格有可能使經紀人受到嚴厲的處罰,甚至于取消經紀人資格。

而在目前國內估價從業實踐中,獲得房地產評估案例數據的途徑主要有以下幾種:官方數據、房地產中介公司數據、售樓處咨詢數據、報紙報價數據、網站查詢數據和估價公司積累數據等。

從上述六種數據來源來看,傳統意義上的評估理論認為后四種無論可靠性、準確性都難以達到要求,說服力較差,特別是在評估爭議中尤為明顯,在法院的聽證會或庭審中,在回答或解釋關于案例來源問題上,對其真實性、可靠性等問題上估價師往往難以應對。

而第一種官方二手房成交數據來言,雖說最具有說服力,但受限于兩個因素:第一是各地房地產主管部門數據的公開性不一,有的地方將其作為個人隱私數據予以保密;有的地方將之作為其獨家數據,采用付費查詢的方式對外公開,而且查詢的方式受到種種限制。這都在實際使用中帶來很大的不便;第二個更關鍵的因素在于全國性普遍的“陰陽合同”的存在,而給估價實踐帶來難以實際操作的困境。

第二種房地產中介公司數據,作為直接促成房地產交易的中介方,其所提供的數據應該是最為真實可靠的,案例的房地產信息也比較全面(如樓層、朝向、戶型、景觀、通風、采光以及室內照片等),對具有中介業務的評估公司來講是一個很好的渠道,但容易受到經紀業務覆蓋率的限制,信息數量有限,最主要的絕大多數評估公司都沒有這種渠道來源。

舉兩個例子,第一個是在筆者從業的無錫市房地產征收評估中,國有住宅的評估要求進行基準價格的評估,評估報告出具后由市級征收專家委員會進行論證,每次論證過程中大家都會對案例的來源進行詢問,究其原因就在于無論哪家公司在實際操作中都遇到這同一類的“天字第一號”難題。無錫市大大小小三四十家評估公司中僅有寥寥幾家曾經開展過房地產中介業務,但大都暗淡收場,現在實際的操作中,遇到這種項目基本都是跟房地產中介公司合作,選擇好案例之后付費給中介公司。這樣一來弊病主要有二:一、耗時、耗人力較大,海選本身就是一件很耗時的工作,而遇到一輪房地產低谷期,有可能要兩三家中介公司才能收集到足夠的信息。二、在這種合作中,房地產中介公司占據完全的主動地位,完全是一種不平等的合作,對于估價師的地位和估價行業的發展沒有任何一點的促進作用。

第二個例子,去年無錫市房地產主管部門推出房地產估價報告備案系統,每一宗抵押的報告凡經估價機構評估的,都必須在系統中備案,憑系統生成的備案表進行登記,而最初的這個備案系統中對于采用市場法的估價報告要求填寫詳細的估價案例信息,甚至要求提供案例來源的資料,比如是房地產中介機構提供的,要求提供買賣合同復印件,并要求中介機構蓋章。系統推出后,遭到所有評估機構的一致詬病,而且中介機構在買賣合同蓋章的這個要求完全推行不了,原因無非在于在國內已經是一種普遍現象而且屢禁不止的“陰陽合同”問題,目前基本上所有的二手房交易都是中介機構協助辦理過戶手續,如果中介機構在真實的買賣合同上蓋章公開的話,一旦遇到法律問題或者稅務機構介入的話,中介機構此舉無疑是自掘墳墓。

當然,無論是美國、澳大利亞的估價實踐還是傳統的估價理念,真實的成交案例是市場法運用的基本前提,但是,在中國現階段,信息化公開程度遠遠不夠(不要說真實交易案例的無障礙查詢、調用,就算政府官員的資產公開化、全國房地產信息的聯網都遲遲不能解決),估價師們在估價實踐中往往很難以收集到足夠、有效地交易案例。筆者的本意亦并非是說以真實成交之數據為基礎來評估房地產價值思路的錯誤,更非對主管部門對行業的監管有疑義,而是試圖闡述筆者的一個觀念:在如今大數據時代,我們是否可以換種思路換種觀念來看我們的傳統房地產估價活動?

三、大數據時代理念的啟示與思考

谷歌公司可以把5000萬條美國人最頻繁檢索的詞條和美國疾控中心在2003年至2008年間季節性流感傳播時期的數據進行比較,通過處理4.5億個不同的數學模型,比美國官方的疾控中心提前幾周準確預測了甲型H1N1流感的爆發。“這是當今社會所獨有的一種新型能力:以一種前所未有的方式,通過對海量數據進行分析,獲得有巨大價值的產品和服務,或深刻的洞見”——這就是大數據時代的技術理念。

大數據的精髓在于我們分析信息時的三個轉變:

第一個轉變是:在大數據時代,我們可以分析更多的數據,有時候甚至可以處理和某個特別現象相關的所有數據,而不再依賴于隨機采樣;

第二個轉變是:研究數據如此之多,以至于我們不再熱衷于追求精確度;

第三個轉變因前兩個轉變而促成,即我們不再熱衷于尋找因果關系。

大數據時代的理念應用于房地產估價工作中,最明顯的一點就是市場法的數據來源問題。

在目前的信息化時代,我們可以通過報紙、網絡等多種途徑,便利地獲得數以萬計的房屋買賣信息,或是實際成交、或是賣方報價、或是中介公司統計值等等,在傳統房地產估價理念來看,這些數據大多都因為未發生實際交易行為,而無法應用至評估實踐中,但在大數據時代來臨之際,在大數據時代的理念影響之下,是否這種觀念能夠得到些許改變呢?試述如下:

數據獲取:在目前的網絡時代,網絡數據是我們最易獲得,成本最小的數據來源,也是信息量最大的數據來源。通過網絡數據抓取程序,也即“網絡蜘蛛”或“網絡爬蟲”,是一種能訪問網站并跟蹤鏈接的程序,通過它可快速的獲取一個網站所包含的網頁信息。

以抓取任一房地產中介公司網站數據為例:使用C#結合sql數據庫制作程序,在主界面中內置WebClient控件,使用該控件來訪問web頁面,并取得頁面完整的HTML代碼,進行DOM分析。

該程序首先定位到一個二手房交易網站列表頁面,掃描該頁面所有超鏈接,根據超鏈接內容分析,找出所有二手房詳情的鏈接,保存到內存中,并分析頁面鏈接,自動獲取下一頁數據抓取鏈接保存,獲取完所有分頁的詳情鏈接地址后,程序進入第二階段。

第二階段中,從內存隊列中逐條取出保存的二手房詳情鏈接地址,自動訪問該地址,獲取完整頁面信息,然后根據原始頁面源代碼分析后預先設定的規則,取得頁面中需要保存的二手房相關信息字段,存入數據庫中。

在設定好計劃任務后,可在指定時間自動運行,抓取完全部數據后自動關閉程序,整個過程中無需人員干預,實現無人值守。

同樣的原理,可以簡便地從官方網站、房地產中介公司網站,甚至社交網站、地區性的住宅小區論壇等數據源來獲取大量的房地產交易、報價、評論數據。

數據利用:抓取下來的數據進行分類整理之后,運用統計學的方法進行離散度、聚合度分析,從中剔除掉誤輸入、嚴重偏離的數據,將剩余的大量數據予以匯總、規范,同時可以利用業務和本地資源的有事,從房地產管理部門、行業協會、中介公司、咨詢公司、數據公司以及估價機構自身的業務積累等途徑獲得一定數量的真實交易案例,定期(或每周、每月)將其網絡抓取數據與真實成交案例進行對比,采用經典的估價方法、數理統計的手段進行復核,剔除其中的不正常因素,使其無限接近真實成交價,進而逐步形成龐大的數據庫,運用CAMA(計算機輔助批量估價)進行輔助測算。

根據房地產估價規范規定,市場法的案例選擇不得低于3個,而實際操作中鮮有運用三個以上的案例的報告(修改提交協會、主管部門審查的報告除外),但采用CAMA,每一套房屋的市場法評估過程都采用超過30個以上的案例進行修正,而這無論從技術層面、效率層面來說都不會比傳統估價方式困難。竊以為以如此龐大的數據量為基礎,一些蓄意高報以供“砍價”或者蓄意低報吸引潛在客戶的數據所帶來的評估偏離也會被無視掉;更不會受引估價師個人偏見或者經驗缺失而造成的人為性過強的影響,而最終所得出的數值的準確性亦應毋庸置疑。

同理,這種方法亦可運用于估價方法中所有參數、建筑工程造價、收益率、報酬率等計算,更可以運用到對未來房地產市場發展態勢的分析上,更有利于估價師正確估值,合理把控風險。

在一個全新時代到來之際,大數據如何及時、準確地運用至估價實踐中是一個很寬泛的命題,此文僅作為筆者對大數據的一些淺薄認識,以作拋磚引玉之用。

 

參考文獻:

【1】《房地產估價規范》(GB/T?50291-1999)?中國建筑工業出版社出版

2】(英)維克托邁爾-舍恩伯格??肯尼斯?庫克耶?著??盛楊燕?周濤譯。大數據時代?浙江人民出版社出版

3】關于房地產評估中的基礎數據來源問題分析??百度文庫

?????????(江蘇同方土地房地產評估有限公司)

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