預評估——銀行的巨大風險隱患

預評估——銀行的巨大風險隱患

劉清軍

預評估,顧名思義,就是在出具正式報告之前,為方便銀行把握放貸額度而對抵押物價值作的一個預先估算。

一、預評估的起源

話說有一天,一個客戶急沖沖跑到銀行,說我要貸款。

銀行行長一看,是個老客戶,資信極佳,以往貸款從未逾過期,而且是一個忠誠度極高的大客戶,所有的存貸款、貿易往來結算都在該行辦理,每年為銀行創造收益數百萬,真是個求之不得的好客戶。

客戶這次急沖沖地來,也是事出有因。一筆大單在等著做,無奈貨款還差200萬,必須在3天之內付清,否則損失以千萬計。求行長一定得幫忙,在3天之內把貸款搞定。

行長一看,這難度可大了,平常都要一個月的,現在只有3天時間,怎么辦呢?看在優質客戶的面子上,行長眉頭一皺。說著,拿起電話,給評估公司老總打了一個電話。

行長:我這有個客戶很急,你也甭看現場了,我把情況給你說一下,你結合平常經驗,簡單給我出一報告,不要太復雜,一張紙就行,上面有個評估值就可以了,我走程序必須要有這個,正式報告你以后再補。

評估機構老總:這個沒有先例啊,評估規范上也沒有,我不按程序,違反職業操守,行業協會檢查下來也沒法交待啊。

行長:沒事,這報告只是我們銀行用,不會傳出去的。我們只是走一下程序而已,出了事責任我來承擔,你就變通一下出吧。現在都已進入二十一世紀了,我們搞市場經濟也搞了二三十年,你不能再像個書呆子那樣死腦筋。而且我也向上級行領導請示過,這個報告你還必須得出,不出表示你對我行工作不支持,明年你家機構在我行的入圍可能就懸了。

評估機構老總:那沒辦法了,恭敬不如從命,煩不了,出吧。

于是,第一份沒有冠名“預評估”的預評估報告誕生了。

二、預評估的法律效力

我們在預評估報告中基本上可以讀到一句話,大意是這樣:本預評估報告只是對抵押物價值作出的初步判斷,不具有相應的法律效力。

我們知道,預評估報告一般是不收費的。如果不收費,是否就可以不承擔責任呢?

找遍房地產估價規范,城鎮土地估價規程,資產評估相關準則,我們發現其中并無預評估的相關表述。既然在規范和準則中沒有規定,那么預評估是否具有相應的法律效力,是否能得到政府和行業主管部門的認可和保護?

從對民法通則和有關合同法規的理解上來說,評估屬于一種委托業務關系,一方付費,一方提供評估咨詢服務,承擔相應責任,是一種公平交易。如果一方不付費,而要另一方承擔責任,則顯然有失公允。既然有失公允,要得到司法支持恐怕比較困難。

既然評估機構在出具預評估報告時,對預評估報告的法律效力已向報告使用者銀行作了明示,評估機構不會承擔責任。可是大多數金融機構為什么又會熱衷于預評估報告,認可它的預評估價值,把它視同為正式報告在貸款審批環節使用呢?

在報告的出具者和報告的使用者之間,是否存在某種誤判呢?

三、銀行的心思

既然我銀行認可你評估機構的報告,你就得對我負責,就得老老實實地按評估準則和規范來做,你的預評估程序也應當是規范的,你的預評估結果也應當是準確的。

男人娶了女人,還要求女人信守婦道,不得出軌,不然小心被休了。你評估機構白紙黑字出具了預評估報告,上面還蓋著你的大紅公章,出了事,你說不負責就不負責,可能嗎?

退一步講,即使你對預評估報告不負責,那么你出具正式報告總該要負責吧。

所以,銀行堅信評估機構出具正式報告時,一定會認真、仔細、負責任,一定會嚴格按規范來操作,最后正式報告的評估結果一定是準確的。即使預評估報告存在一些偏差,在出正式報告時也能得到糾正,所以我按預評估結果審批貸款是沒有什么問題的,大膽地批吧。

四、評估機構的盤算

預評估報告不收費,銀行批不下來就沒有出具正式報告的機會;即使銀行能批下來,正式報告也不一定能輪到我出,那么,我花費過多的精力和時間用在預評估上,是否值得?

而且反正我也沒收錢,我在預評估報告中也告訴你了預評估沒有法律效力,你用是你的事,出了事不關我的事,我又何必那么認真?

另外,如果你銀行貸款都批了,說明這個評估價格你銀行是認可的。既然你銀行認可,說明我評估的價格是合理的,是你銀行能接受的。既然是合理的、銀行能接受的,我正式報告就按預評估價格出,也沒有什么好害怕的,那就大膽地出吧。

再說了,不按預評估結果出,行嗎?那銀行貸款審批單上寫得清清楚楚,抵押物多少,貸款額多少,少貸一分錢,客戶能同意嗎?信貸員能同意嗎?你這個評估機構堅持原則,不給我出,我還不能另換一家,我就不信,我那長長的一串入圍評估機構名單中就沒有一家愿意給我出。

很多時候,評估機構的選擇權,在銀行,在銀行客戶經理。

市場經濟,利益導向之下,是否存在客戶經理忘記審慎關注貸款風險,又是否有客戶經理在鋌而走險?值得我們深思。

五、現實的真相

或許可以說,大部分評估機構或大多數情況下,還是比較規范,也是恪守職操、盡職盡責的。

同時,我們可能也很難完全否認,有小部分評估機構在有些時侯也并非完全按準則和規范行事。能省則省,不進行現場勘察,聽聽委托方情況介紹;簡單一點,不進行詳細過程測算,憑經驗估估,大差不差就算了。夸張一點講,可能半小時不到,預評估報告就出來了。

既然不收費用,那么要讓評估機構花費大量的時間、精力和金錢成本用在預評估報告上,也就變得似乎有些一廂情愿。在業界的潛規則中,出具預評估報告時盡量降低些成本似乎也是可以理解并應當遵行的。

客觀而言,針對一些成熟小區的成套住宅房地產,因為價格比較透明,大家也比較熟悉,這樣毛估估,對于一個有經驗和善于學習總結的估價師來說,倒真的問題不大,差異也不會太明顯。

當初個別銀行設立預評估制度,也僅是針對成套房的個人貸款。但不知從何年何月開始,竟然推而廣之,蔚然成風,大部分銀行,大部分抵押貸款都做起了預評估。

既然成了“風”,哪能不產生“險”?

對于一些大型、復雜物業,如果也是毛估估出具預評估,其風險程度可想而知。

可能有人會反駁,對于你講的大型、復雜物業,我認真一點,我去勘察現場,我仔細分析測算,區別對待不就得了。如果真能做到這樣,既省事省力,也不影響結果,倒是好事一樁。殊不知,習慣不是一天養成的,也不是一天之內說改就能改的。一個評估機構,一個評估師,如果養成了毛估估的習慣,要他在遇到復雜項目的時候,次次都能做到區別對待,改毛估估為仔細測算,其難度可想而知。

六、巨大的風險隱患

客戶是上帝,評估機構是供應商。銀行是評估機構的客戶,銀行的客戶(企業和個人)也是評估機構的客戶。

在客戶第一,為客戶提供方便,為客戶省錢的觀念指導下,催生了預評估。應當說,從初衷上,這一思路并無啥錯,也是銀行業市場競爭的產物。客戶是衣食父母,沒有客戶咱啥都沒有,所以得處處為客戶著想。

在剛有預評估的那會兒,其實銀行也沒太把預評估當一回事。因為銀行更重視對第一還款來源的審查,而對作為抵押擔保的第二還款來源則處于較為次要的位置,大概看看,評估結果大差不差就行。在銀行的謹慎審批原則下,好像也沒出過大的問題。但隨著越來越多的銀行采用,銀行間對客戶的爭奪,市場競爭的加劇,以及房地產市場環境和趨勢的變化,問題就逐漸出來了。

原因就在于,不同銀行的風險偏好和貸款思路不同。有些銀行對第一還款來源的把關本身就不嚴,甚至連提供給銀行的會計報表都是注水報表,在這種情況下,如果提供給銀行的預評估報告還是大差不差,甚至差得很多,那么,帶給銀行的償債風險不言而喻。

出了事,銀行貸款收不回來,蒙受巨大經濟損失則是必然的。

七、預評估與正式評估孰輕孰重

在評估機構心里,預評估不承擔責任,正式評估須負責任,當然是正式評估報告重要了。

在銀行眼中,預評估只是用來審批貸款時的一個參考而已,而正式評估報告則是用來發放貸款,辦理抵押手續,追究評估機構責任的憑證依據,當然也是正式報告重要了。

事實果真如此嗎?

要回答這個問題,我們可能需要確定一個標準,那就是銀行需要評估機構的真正目的是什么?那就是幫助銀行合理確定抵押物價值,合理控制抵押貸款風險。有了這個標準,對于談論預評估與正式評估孰輕孰重就比較容易了。

預評估是用來確定貸款審批額度的,是發放貸款的依據。貸款發放的多少與預評估結果息息相關,貸款額度定高了風險就大,定低了又可能失去客戶。正是預評估引發的抵押貸款額度左右了銀行的生死存亡,其對于銀行風險控制的重要性有多大,只要閉下眼想一想就知道。

而正式評估報告雖然可以用來追究評估公司責任,但由于評估行業的特點和性質決定了其經濟實力非常有限,如果出現信貸違約,即使追究評估機構的責任,能實現的部分也恐怕杯水車薪,你就是把評估機構打死,把他弄得關門歇火,也還不了銀行的錢。

因此,預評估的作用實在是大大超越正式報告的。

而這一點并沒有引起大家的充分注意,甚至不被銀行的信貸審批官員高度重視,或者說負責任和有遠見的審批官員們也看到了這個問題,但考慮到銀行經營業績和參與市場競爭的需要,客觀上放松了預評估對銀行造成風險的重視程度,實在不得不說是一大遺憾。

八、結論

天上不會掉餡餅,世上沒有免費的午餐,便宜沒好貨,好貨不便宜,倒好像是亙古不變、經得起時間檢驗的真理。

不論是銀行,還是評估機構,是否都應當靜下心來,認真思索一下,我們應當做些什么,怎么做,如何看待對方,真正構建出一種互利共贏的長期關系呢?

可以說,預評估問題,從根本上講,不是預評估重不重要的問題,也不是評估機構要不要承擔責任的問題,而是銀行是否真心希望評估機構為其把握好風險的問題。

如果能適當限制銀行預評估報告的使用范圍或者把預評估報告也當做正式報告來做,或許對銀行的風險控制會有所裨益。

 

?????(江蘇國衡土地房地產資產評估咨詢有限公司)

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