房地產估價過程中相關法律、法規

房地產估價過程中相關法律、法規?

朱??軍

 

前言:房地產估價作為一種以房地產價格的經濟性鑒證為主的行業,主要用來保障房地產交易中的各方權益,在房地產市場中起著“經濟警察”的作用,離開了它房地產市場就難免失去其公平性,而缺乏公平性的競爭,就不會有穩定的市場秩序。因此,迫切需要有專業估價人員科學地運用評估方法對其價值進行鑒定和評估。

我國房地產評估行業發展時間較短,存在立法滯后,從業人員素質參差不齊,社會公信力不高等突出問題。目前我國已形成了以《物權法》《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎,由《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》《城市房屋拆遷評估指導意見》《國有土地房屋征收評估辦法》等規章組成,以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》第34條已明確了房地產評估制度的法定地位,但關于房地產評估的專門法律一直是空白。目前僅形成初步的法律框架,分述如下:

一、房地產評估的簡述

(一)房地產評估機構及評估活動

根據《房地產估價機構管理辦法》第三條第一款,房地產估價機構,是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。第二款,房地產估價活動,包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估,以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可,并接受國務院建設行政主管部門的指導和監督。

1.一級資質
(1)機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
(2)從事房地產估價活動連續6年以上,且取得二級房地產估價機構資質3年以上;
(3)有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上,合伙企業的出資額人民幣120萬元以上;
(4)有15名以上專職注冊房地產估價師;
(5)在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;
(6)法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
(7)有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
(8)有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
(9)有固定的經營服務場所;
(10)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
(11)隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;
(12)在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

2.二級資質
(1)機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
(2)取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上;
(3)有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上,合伙企業的出資額人民幣60萬元以上;
(4)有8名以上專職注冊房地產估價師;
(5)在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;
(6)法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
(7)有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
(8)有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
(9)有固定的經營服務場所;
(10)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
(11)隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;
(12)在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

3.三級資質
(1)機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
(2)有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上,合伙企業的出資額人民幣30萬元以上;
(3)有3名以上專職注冊房地產估價師;
(4)在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上;
(5)法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
(6)有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
(7)有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
(8)有固定的經營服務場所;
(9)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
(10)隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;
(11)在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

房地產評估實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性和復雜性等特點,是科學、藝術和經驗三者的結合。

(二)評估機構依法獨立

根據《房地產估價機構管理辦法》第四條第一款房地產估價機構從事房地產估價活動,應當堅持獨立、客觀、公正的原則,執行房地產估價規范和標準。第二款房地產估價機構依法從事房地產估價活動,不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

根據《江蘇省城市房地產交易管理條例》第三十四條 從事房地產咨詢、價格評估、經紀等中介服務業務的機構,應當依法設立,不得與行政機關和其他國家機關存在隸屬關系或者其他利益關系。

(三)房地產評估的監督

根據《房地產估價機構管理辦法》第五條第一款,國務院建設行政主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。第二款,省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。第三款,市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。

二、房地產估價原則?

據《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》房地產估價應遵循下列原則:合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。

(一)合法原則,應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

(二)最高最佳使用原則,應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用,估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇,并應在估價報告中予以說明:l、保持現狀前提:認為保持現狀繼續使用最為有利時,應以保持現狀繼續使用為前提估價;?2、轉換用途前提:認為轉換用途再予以使用最為有利時,應以轉換用途后再予以使用為前提估價;?3、裝修改造前提:認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時,應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價;?4、重新利用前提:認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時,應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價;?5、上述情形的某種組合。

(三)替代原則,要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

(四)估價時點原則,要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

三、房地產估價參與主體法律分析?

(一)房地產評估機構在評估中的權利和義務

房地產評估機構需要享有的權利有:(1)依法經營并按規定標準收取服務費;(2)按照國家規定制定本機構規章制度,并以此約束機構執業人員的行為;(3)拒絕出具有損公眾利益的評估報告;(4)解雇技術水平或道德水準不合格的評估人員;(5)向委托方提出由于委托方的原因所造成的本機構經濟損失進行賠償;(6)要求行政機關依照法律法規和政策規章辦理經營所需要的各項手續。

房地產評估機構應當履行的義務有:(1)合同規定的義務,包括合同中明示條款和默示條款規定的義務,但不包括違法合同或法律規定無效的合同義務;(2)維護國家規定的收費標準;(3)按時向評估人員支付報酬;(4)依法繳納各項應繳稅金和行政管理費;5接受有關部門的監督檢查;(6)不損害其他評估機構和評估人員的形象。

據《房地產估價機構管理辦法》第三十二條對房地產估價機構不能做出行為的義務做了如下規定:(1)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;(2)超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務;(3)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;(4)違反房地產估價規范和標準;(5)出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;(6)擅自設立分支機構;(7)未經委托人書面同意,擅自轉讓受托的估價業務;(8)法律、法規禁止的其他行為。

(二)估價師的權利與義務

《注冊房地產估價師管理辦法》第二十四條明確規定注冊房地產估價師享有的權利:(1)使用注冊房地產估價師名稱;(2)在規定范圍內執行房地產估價及相關業務;(3)簽署房地產估價報告;(4)發起設立房地產估價機構;(5)保管和使用本人的注冊證書;(6)對本人執業活動進行解釋和辯護;(7)參加繼續教育;(8)獲得相應的勞動報酬;(9)對侵犯本人權利的行為進行申訴。

《注冊房地產估價師管理辦法》第二十五條規定了注冊房地產估價師應當履行的7項義務:(1)遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德規范;(2)執行房地產估價技術規范和標準;(3)保證估價結果的客觀公正,并承擔相應責任;(4)保守在執業中知悉的國家秘密和他人的商業、技術秘密;(5)與當事人有利害關系的,應當主動回避;(6)接受繼續教育,努力提高執業水準;(7)協助注冊管理機構完成相關工作。

(三)委托方的權利與義務

委托方一般為需要對特定房地產標的物在特定時間的價值進行評估的單位和個人,關于其權利和義務在目前的房地產估價法律法規中是一項空白。經過分析認為房地產評估委托方的權利應當包括以下幾個方面:(1)在符合有關規定下,有權按照自己的意愿選擇服務的評估機構;(2)合同規定的權利;(3)有權要求評估方按照國家規范標準出具評估報告;(4)有權要求評估方對評估報告做出解釋和告知使用評估報告時應注意的事項;(5)有權要求評估機構提供書面的評估報告等。

評估委托方應履行的義務包括:(1)合同規定的義務;(2)認真履行評估合同;(3)拒絕評估機構給付的回扣;(4)向評估方提供自己擁有的資料;(5)指派恰當的人員配合評估方的實地勘察等。

四、房地產估價內容法律分析

房地產價格從本質上來說是其權益的價格,而非實體的價格。房地產的產權性決定了房地產權益人對房地產這一特殊商品占有、使用、收益和處分的權利及其程度。只有在房地產產權合法化的前提下,才能更好地了解其效用或未來可能的收益,才能夠正確地評估房地產的價值。因此,在分析房地產估價產權的合法性方面,主要從合法產權、合法使用和合法處分三方面進行。

(一)合法產權

要求估價師在評估時必須確認估價對象具有合法產權。在無法確認估價對象的合法性的情況下,必須在估價報告中說明估價過程和結論是在假設估價對象具有合法產權的情況下才是有效的。也就是說在產權方面應以房地產權屬證書、權屬檔案的記載或者其他合法證件為依據。房地產權屬證書有房屋權屬證書和土地權屬證書或其他統一的房地產權屬證書。其中,房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。土地權屬證分為《集體土地所有證》、《國有土地使用證》、《集體土地建設用地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房地產管理和土地管理工作時,可能會制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

在合法產權方面,值得注意的是,不是只有合法產權的房地產才能成為估價對象,任何產權性質的房地產都可以成為估價對象,關鍵是合法產權的房地產就應將其作為合法產權的房地產來評估,不合法產權的房地產就應將其作為不合法產權的房地產來估價。具體來說包括:集體土地不能當作國有土地來評估,劃撥土地不能當作出讓土地使用權的來評估,違法占地不能當作合法占地來評估,臨時用地不能當作長久用地來評估,違章建筑不能當作合法建筑來評估,臨時建筑不能當作永久建筑來評估,權屬有爭議的房地產不能當作權屬無爭議的房地產來評估,手續不全的房地產不能當作手續齊全的房地產來評估,部分產權的房地產不能當作完全產權的房地產來評估,共有的房地產不能當作獨有的房地產來評估等。總之,在對評估客體進行估價時必須從各個方面確定其合法性。

(二)合法使用

要求估價客體的用途必須是合法的。例如,在采用假設開發法評估時,需要設定估價對象未來的用途。在設定該用途時,就必須保證該用途的合法性,例如必須符合城市規劃限制的要求等。所以在合法使用方面,應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。例如,如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等,那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。西方所謂城市規劃創造土地價值,在一定程度上反映了這一要求。具體來說,如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途,即使從該宗土地的位置、周圍環境等來看適合作為商業用途,但也應以居住用途為前提來評估,除非申請變更為商業用途,而且能夠獲得批準。在容積率方面,如果城市規劃規定了該宗土地的容積率不超過4,則應以容積率不超過4為前提來評估。如果以商業用途或容積率超過4來評估,由于商業用途和超出的容積率不僅沒有法律保障且違法,由此評估出的較高價值也就得不到社會承認,從而不能實現。

(三)合法處分

要求對估價中涉及到估價對象的交易或處分方式時,該交易或處分方式必須是合法的。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等,應以法律、法規或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。以抵押為例:(1)在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的評估時,就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押,此時該目的下的估價客體才具有合法性。(2)法律規定不得抵押的房地產,不應作為以抵押為評估目的的估價對象,沒有抵押價值,或者委托人要求評估抵押價值的話,其抵押價值應當評估為零。《中華人民共和國擔保法》第37條規定:下列財產不得抵押:①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(但本法第三十四條第五項、第三十六條第三款規定除外);③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;④所有權、使用權不明或者有爭議的財產;⑤依法被查封、扣押、監管的財產;⑥依法不得抵押的其他財產。同時《擔保法》也規定了可抵押的房地產的范圍。(3法律、法規規定應當符合一定條件才能轉讓的房地產,評估其抵押價值時應當符合轉讓條件,否則不應作為以抵押為估價目的的估價對象,沒有抵押價值。對于房地產交易、房地產轉讓、租賃以及商品房預售等其他處分權,《中華人民共和國城市房地產管理法》均有所規定。

五、房地產評估在司法實踐過程中相關的法律問題

(一)物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢?《物權法》作為保護財產的基本法律,在當事人的物權受到侵犯時,救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛,甚至是刑事法律糾紛,判決和裁決有幾種情形,最嚴重是剝奪人的生命,第二種情況是限制人的自由,第三種情況是財產處罰。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產,所以從這個角度來說,我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的,就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛,就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護,在相當程度上影響了司法的工作。

(二)房地產司法鑒定估價的現狀

1、估價委托程序不規范

一是,受托估價機構的資質不符合相關規定。法院委托的房地產估價機構,其資質并不符合部門規章的規定,建設部《房地產估價機構管理辦法》規定,一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價,但是實際情況中,卻有一些三級資質機構接受了法院的估價委托;

二是,委托書不規范,缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確,誰提供多少資料,這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有,或者說不夠準確和詳盡;三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等;四是法院對外委托估價,沒有充分尊重當事人的訴訟權利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了,其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產,要不要估價,是當事人的權利,如果說當事人雙方都覺得不需要估價,那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請的決定權,實際在當事人的手里,當然,當事人違背市場價值惡意串通,損害國家、集體、個人等第三方利益的情形除外。

2、房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

訴訟過程中,原告和被告都可請一個律師,大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利,在這樣的博弈中,實現了當事人之間利益的平衡,間接實現了司法公正,間接提高了律師的社會地位。而房地產估價師很少針鋒相對,司法鑒定估價應該有這樣的程序,甚至還可以成為專家作證出庭,像律師一樣。

3、《房地產估價規范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規定

《房地產估價規范》在房地產糾紛估價里面有三條,這些規定在現階段來看,只是一些概括性規定,對指導實踐缺乏可操作性。

4、法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是,對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規范》作為國家標準還不十分清晰,對估價對象、估價對象的法律權屬狀態等還有待專家協助;二是,對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如,如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂,是否可以?當然不可以。房屋基本單元登記的狀態,以及房屋登記辦法規定的相關內容,法院在查封和預查封的時候,他們有時也不清楚該查封什么;三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

(三)司法鑒定估價業務的承接

1、明確基本情況

1)明確估價的基本事項:

估價目的;估價時點;估價對象(實體狀況、權益狀況)。委托評估范圍,不一定就是估價師實際評估范圍!委托方、產權持有者;估價報告的使用限制;估價報告交付時間及方式;估價服務費及支付方式。

2)明確估價的其他重要事項:

估價的價值定義;委托方提供的估價依據(估價權屬資料、身份證明、相關法律文書)。估價依據,應當能夠區分哪些是委托方提供,哪些是評估師自己收集掌握的。

能力不能勝任的司法鑒定估價業務的委婉拒絕。

2、明確具體事項

1)鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的,應當在委托書中注明。

2)委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料,并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

3)對提供的鑒定材料不完整、不充分的,司法鑒定機構可以要求委托人補充;委托人補充齊全的,可以受理。

4)不能即時決定受理的,應當在七個工作日內作出是否受理的決定,并通知委托人。

3、司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

1)委托事項超出本機構司法鑒定業務范圍的;

2)鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的;

3)鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的;

4)鑒定要求不符合司法鑒定執業規則或者相關鑒定技術規范的;

5)鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的;

對不予受理的,應當向委托人說明理由,退還其提供的鑒定材料。(四)司法鑒定估價應當遵循的規范

1、法律法規,《中華人民共和國城市房地產管理法》

2、《房地產估價規范》等估價規范

3、《司法鑒定程序通則》

4、《司法鑒定文書規范》

(五)司法鑒定估價風險提示

1、鑒定意見屬于專家專業性意見,其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷,鑒定人和鑒定機構無權干涉;

2、由于鑒定材料或者客觀條件限制,并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見;

3、鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則,因此,鑒定意見可能對委托人有利,也可能不利。

(六)明確報告的有效期

根據國家標準《房地產估價規范》規定,估價報告應載明應用的有效期。為能準確體現標的物的市場價值,一般情況,報告中亦應明確在該有效期內,如該房地產價值標準、土地級別等因素發生重大變化,并對房地產評估價值產生明顯影響時,委托方應聘請房地產評估機構進行調整或重新確定其評估價值。

20011030日,最高人民法院曾在類似案件的(2001)執監字第232號《關于深圳市華旅汽車運輸公司汽車牌照持有人對深圳市中級人民法院執行異議案的復函》中向廣東省高級人民法院明確指出“在評估報告已經過期并自動失效的情況下,人民法院應當重新委托評估,深圳中院未經重新評估逕行拍賣的行為違反法定程序,如重新評估價格高于原拍賣價,則應重新拍賣”。

2011712日,江蘇省高級人民法院在宜興召開了全省法院執行工作座談會暨執行裁決工作現場會。周繼業副院長到會并作了題為《堅持能動司法理念、提高執行工作規范水平、努力開創我省法院執行工作新局面》的重要講話。該講話對當前執行工作實踐中涉及的評估報告的審查以及拍賣無效及認定等亟需解決的問題,統一了執法尺度,進一步明確評估報告存在有效性,拍賣必須在評估報告的有效期內進行,超過有效期的,應當進行重新評估,未經重新評估的拍賣無效。?

因此,正當的評估程序、有效的評估結果將會公正、客觀地反映執行標的物的真實市場價格,其是公正、合法拍賣的基礎。

(七)對于房地產司法鑒定估價的質證

1、房地產司法鑒定估價的質證程序,包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

2、質證內容主要包括:對于鑒定估價主體資格的質證,對于鑒定估價啟動程序合法性的質證,對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證,對于鑒定估價范圍的質證,對于鑒定估價報告規范性的質證等等。

3、鑒定估價的質證程序,還應當包括:建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規則,房地產估價師分別出庭接受質證規則,以及房地產估價師適時退庭規則。

4、對估價報告假設限制條件的質證

估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提,未經調查確認或無法調查確認的資料數據,估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

注冊資產評估師不得濫用估價假設前提,估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

在市場波動較大時,評估師要特別關注價格的下跌風險;金融機構續貸涉及房地產抵押價值的估價,注冊房地產估價師對已經發生的市場不利變化,應給予充分重視;注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮,對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。

5、對估價對象法律權屬狀況的質證

估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執行估價業務,應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

對估價對象法律權屬確認或發表意見,超出估價師執業范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發表意見的能力,不得對估價對象的法律權屬提供保證。

對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗,并對查驗情況予以披露,但不應超越執業范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權屬資料真實性、合法性和完整性的責任。

對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估,應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露,并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。

(八)完善房地產司法鑒定估價技術標準

實行房地產估價師負責制度,遵循回避制度,實行房地產估價師出庭作證制度等等,均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外,作為鑒定人的房地產估價師,有權了解進行鑒定所需要的案件材料,必要時可以詢問當事人、證人,這既賦予估價師權利義務,又是對訴訟當事人配合義務的規定。

我國司法實踐中存在的一個主要問題即重新鑒定申請權的無限制行使,導致同一問題反復鑒定,在房地產司法鑒定估價當中,補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發生。這需要在鑒定估價的技術標準當中,明確當事人申請重新鑒定的審查標準。

 

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