司法鑒定房產評估特點與難點、對策分析

司法鑒定房產評估特點與難點、對策分析

方茂華

【摘要】:?隨著經濟糾紛、訴訟案件的增加,需要進行司法鑒定房地產評估業務的數量也越來越多,司法鑒定評估由于其獨具的“公正性、嚴肅性、復雜性、精確性”區別于其他評估業務。由于司法鑒定評估往往直接關系到當事人的切身利益,這種對立環境中的評估工作更需要提高對司法鑒定房產評估的主要特點、難點的認識。本文從工作實踐出發,按評估工作流程對司法鑒定特點進行了探討,從而分析其難點及其解決對策。

【關鍵詞】:司法鑒定?房產評估?難點?特點?解決對策

 

一、?司法鑒定評估的定義

所謂司法鑒定評估就是房地產估價機構依法接受人民法院的委托,運用專業的估價知識和方法,依照法定的程序,對與司法案件有關的涉訟標的房地產價值進行專業判斷的一種活動。

我國的司法鑒定評估業務不過短短幾年的歷史。隨著經濟糾紛、訴訟數量的增加,需要進行司法鑒定房地產評估業務的數量也越來越多,由于法律制度完善、權利意識增強以及房地產市場發展等外部環境因素的共同影響,房地產評估鑒定已逐漸成為司法環節中一項不可或缺的技術工作。

二、?司法鑒定評估的特點:

司法鑒定涉及的房地產評估是一種司法鑒定行為,是司法鑒定機構接受委托,指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。其次才是房地產價格評估行為,是具備房地產估價司法鑒定執業資格的司法鑒定機構接受司法機關、公民、法人或其他組織的委托,派出具有司法鑒定人資格的房地產估價師估算、判斷估價對象房地產在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區別于其他評估的特點,總結如下:

1.目的的“公正性”

與國有資產轉讓評估的保護性、抵押貸款評估的謹慎性不同,司法鑒定評估當事人雙方具有平等的法律地位,其根本目的是為了當事人的合法權益,體現司法公正原則,為人民法院妥善處理經濟糾紛提供參考。

2.行為的“嚴肅性”

司法鑒定評估報告一經當事人認可及人民法院確認,就具有法律效力,并將作為司法審判和執行的重要依據,直接關系到當事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開,嚴肅的對待每一個評估環節。

3.過程的“復雜性”

司法鑒定評估過程的復雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現場勘察、權屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復雜關系的影響和限制;另一方面,司法鑒定的估價對象往往存在權屬不清、面積不明等復雜情況,這都給司法鑒定評估工作帶來了挑戰。

4.結果的“精確性”

司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結果直接關系到當事雙方的切身利益,許多估價結果不可避免的要接受當事各方對其精確性的嚴格審查。這和我們估價行業以往常常強調的“估價結果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

三、?司法鑒定評估中的難點和問題

1、風險大。同正常資產評估相比,司法鑒定評估首先是風險大,正常資產評估的評估值只是咨詢價,不是最終交易價,最終交易價是產權所有者定的,評估值允許在正常值10%上下浮動(國外允許20%浮動),因此,在評估時只要不要太出格,堅持獨立評估,不受外界干擾,就不會出問題。而司法鑒定評估相比風險就大,因其直接面對當事人,如果評估取證不準、取證有誤,直接損害當事人利益,客氣的告上法庭,不客氣的遭到非法報復。
2、時限短。正常資產評估有充裕的時間調查取證,而司法鑒定評估在時間上受限制,這就為評估造成不便。

3、取證難度大。正常資產評估由企業配合收集資料,有的企業甚至成立專門的配合評估班子,這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評估就不一樣了,被告方不配合,甚至銷毀資料;司法評估是追索性評估,現在評估前兩年的資產,這就需要花費大量的時間調查當時的物價,當時的資產狀況,因此更需慎重的取證。

四、?司法鑒定評估難點解決對策

1、明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時,應要求委托方說清鑒定目的,并說清鑒定范圍,提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法,明確委托方要求鑒定的是標的物的直接損失、間接損失或兩者兼有,在此有三點應注意:

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定,一定要由委托方確定,中介機構無建議權。

(b)如果委托方提出一些不合理的評估范圍,應有權說明情況,認真對待,因為提出不合理的評估范圍有可能把責任推到鑒定人身上,鑒定人無必要承擔。

(c)一旦確定了鑒定范圍;就要嚴格把鑒定約定在范圍內,不可隨意超越。

2、合理的價值定義

價值定義的準確與否直接影響到估價結論的可靠性。與其他評估業務價值定義的相對確定性不同,鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同,存在較大的差異,對控制估價機構的法律風險至關重要。舉例來說,拍賣目的情況下往往評估的是其合法轉讓條件下的市場交易價值;但對于很多分家析產目的下的鑒定評估,估價對象往往權屬資料不齊或受限制(例如宅基地),這就需要估價師與法官根據估價目的,堅持客觀、公正、合情、合理的原則,本著解決矛盾糾紛、維護正當權益的原則,選擇適當的價值定義。

合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎上,與估價的根本目的相結合,避免不假思索的“市場價值”,深刻地理解“市場價值”僅僅是價值的一種形式,從根本上去規避司法鑒定評估的潛在法律風險。

3、謹慎的假設和限制條件

估價師應當謹慎對待假設和限制條件。司法鑒定評估結果必須同價值定義嚴格對應,才能真正實現估價目的。原則上,估價報告中的每一項假設和限制條件都應得到法院的事先認同,由法官協助判斷假設和限制條件的合理性及是否會對審判和執行產生影響。除法院允許外,司法鑒定評估報告中應避免出現對權屬、面積、使用標準等重要因素的假設,防止估價報告失去期望的使用價值。

4、科學的估價方法

司法鑒定評估應當緊緊圍繞價值定義,優先選用市場比較法進行估價。而在市場比較法使用過程中,必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例,科學地設定價值定義條件下的各個比較因素,使得估價結果不偏離價值定義的內涵。

5、嚴謹的技術路線

(1)現場踏勘

估價師在進行現場踏勘時應當有法官陪同,雙方當事人或其委托律師共同到場。現場踏勘過程中,估價師應公開收集各種權屬資料,并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環境照片,并與踏勘基本數據填寫現場踏勘登記表,注明踏勘日期和踏勘人員,并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。

(2)基礎資料校核

對于取得的估價對象權屬等基礎資料,估價師應當通過公開渠道進行校核。對于存在權屬不清、基礎數據不明的,估價師應當與法官溝通,共同協商解決方案,不得擅自做出假設。

(3)市場數據調研

估價師應當通過公開渠道調查各種司法鑒定評估過程所需的基礎數據,并做好底稿的存檔工作,對于一些電話咨詢、專家咨詢等數據應做好書面記錄,以備查閱。做市場調查還應考慮以下幾點:

(a)、自己有無能力承接業務,鑒定機構的規模與委托鑒定的標的物是否協調。

(b)、鑒定機構有無該方面的資格,否則將會面臨反被告。

(c)、鑒定人有無該方面的專長,這就要求或放棄業務;或組成專家組進行鑒定。

(d)、有無最基本的資料來源,在鑒定業務中,資料來源是成功鑒定的前提,也是鑒定自我保護的重要依據,對于如無特別關鍵的資料,應主動放棄,無義務編造,由法院來解決。

(e)、有無影響自己執業的強大的外界干預,因外界干預是不可避免的,執業中會遇到來自各方面的壓力,有些壓力是不好克服的。在鑒定中,有的委托人先定價,或不讓看標的物,這就要引起高度重視,應做到心中有數,基本資料能否收集到,如出入大;最好不要接受。屬暗箱操作的,決不能接受。總之,應按有關規定堅持原則,保護各方利益;維護社會安定。

(f)、接受委托應了解產權是否清晰,產權不清晰的,應由政府有關部門作出決定,千萬不要做產權界定,因其應為政府有關部門做的,如無產權證明,最好不要出鑒定報告。放棄產權界定的風險的方法:

索要有關權威部門證明文件、證書,或臨時性文件。

第一?不管產權定性,在評估報告中明確揭示,提請報告使用人或有關部門注意。

第二?取得法院、原告、被告三方的認可,由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價計算

司法鑒定中的每個估價計算過程和數據來源,必須嚴格遵循估價規范及相關法律法規的規定,做到有理有據,避免“拍腦門”,確保估價計算過程的科學合理,確保估價結果做到準確無誤。

6、司法鑒定評估報告書的特別事項說明

司法鑒定評估報告書的特別事項說明是執業評估師自我保護的重要措施,在做司法鑒定評估時應充分應用。在寫特別事項說明應考慮:

(1)、要說明產權界定的情況。產權界定是否真實、證明的來源委托方是否認同、各方是否還有異議,要明確說明是誰、誰做的界定,如無,應明確本鑒定機構不承擔責任。

(2)、明確評估報告使用范圍,應說明如超越了評估報告的使用范圍,后果應由委托方負責。寫清該報告僅適用于××案件的索賠。

(3)、明確報告的使用期限,司法鑒定評估的使用期限應與委托方在委托單上協商確定,一旦商定后,必須在特別事項說明中明確揭示。

(4)、由于司法鑒定評估的特殊性,應明確揭示特殊的評估基準日是應委托方要求確定的。

(5)、要聲明報告書的附件和工作底稿等證明材料的真實性,由提供方的當事人負責或委托方負責。收集的資料或附件要有當事人簽字。

五、?結論

司法鑒定評估業務的拓展不僅為評估機構拓展了業務收入,增強了估價師的參與和影響社會經濟活動的能力,同時也給估價機構和估價師的帶來了潛在的各種風險和挑戰。樹立法律意識,規范業務操作,提高執業水平是防范司法鑒定評估風險的必要途徑。

參考文獻:

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過,1995年1月1日施行)

2、中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》

3、王學哲《論司法鑒定評估工作的風險防范》

4、胡雪麗《淺談房地產評估中的風險與防范》

5、戴靜忠??蔡黛燕《淺議資產評估司法鑒定工作》

6、崔太平《論房地產估價司法鑒定的性質與制度創新》

7、《人民法院司法鑒定工作暫行規定》

8、《司法鑒定機構登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》

(江蘇金寧達恒土地房地產估價咨詢有限公司南通分公司)

 

 

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