房地產抵押估價指導意見

建設部 中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
關于規范與銀行信貸業務相關的房地產
抵押估價管理有關問題的通知
建住房[2006]8號

 

各省、自治區建設廳,直轄市房地局(建委),中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會(自治區首府城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局,各國有商業銀行、股份制商業銀行:

為了加強房地產抵押估價管理,防范房地產信貸風險,維護房地產抵押當事人的合法權益,根據有關法律法規,現就有關問題通知如下:

一、房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案,完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統,為公眾提供便捷的查詢服務。

房屋權屬檔案和有關原始憑證的查閱,按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的有關規定辦理。

二、商業銀行在發放房地產抵押貸款前,應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定,或者由房地產估價機構進行評估。

房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的,應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議;由房地產估價機構評估的,應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。

房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值,不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值。

三、房地產抵押估價原則上由商業銀行委托,但商業銀行與借款人另有約定的,從其約定。估價費用由委托人承擔。

四、房地產估價機構的選用,由商業銀行內信貸決策以外的部門,按照公正、公開、透明的原則,擇優決定。

商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員,應當具備房地產估價專業知識和技能,不得參與信貸決策。

房地產估價機構的選用辦法由商業銀行制定。

五、商業銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。

六、任何單位和個人不得非法干預房地產抵押估價活動和估價結果。

七、房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則,嚴格執行房地產估價規范和標準,不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。

八、商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測,及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時,評估房地產抵押價值。

處置抵押房地產前,應當委托房地產估價機構進行評估,了解房地產的市場價值。

九、房地產管理部門要定期對房地產估價報告進行抽檢,對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師,要依法嚴肅查處,并記入其信用檔案,向社會公示。

十、房地產抵押價值評估應當按照《房地產抵押估價指導意見》的要求進行。

十一、違反本通知規定的,由相關部門按照有關規定進行查處,并依法追究有關責任人的責任。

附:《房地產抵押估價指導意見》

中華人民共和國建設部
中 國 人 民 銀 行
中國銀行業監督管理委員會
二○○六年一月十三日

房地產抵押估價指導意見

第一條 為了規范房地產抵押估價行為,保證房地產抵押估價質量,維護房地產抵押當事人的合法權益,防范房地產信貸風險,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產估價規范》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,制定本意見。

第二條 本意見適用于各類房地產抵押估價活動。

第三條 本意見所稱房地產抵押估價,是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據,對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。

第四條 房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

本意見所稱抵押房地產,包括擬抵押房地產和已抵押房地產。

法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時,法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額,包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款,已抵押擔保的債權數額,以及其他法定優先受償款。

第五條 房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。

第六條 房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的,應當回避。

第七條 從事房地產抵押估價的房地產估價師,應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。

第八條 委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所必需的情況和資料,并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。

房地產估價師應當勤勉盡責,了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況;必要時,應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。

第九條 房地產抵押估價目的,應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。

第十條 房地產抵押估價時點,原則上為完成估價對象實地查勘之日,但估價委托合同另有約定的除外。

估價時點不是完成實地查勘之日的,應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致,并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

第十一條 法律、法規規定不得抵押的房地產,不應作為抵押估價對象。

第十二條 房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。

第十三條 房地產估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優先受償權利等情況的,房地產抵押相關當事人應當協助。

法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄,應當作為估價報告的附件。

第十四條 房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘,將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照,全面、細致地了解估價對象,做好實地查勘記錄,拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。

內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的,應當在估價報告中予以披露。

實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

第十五條 在存在不確定因素的情況下,房地產估價師作出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,

不高估市場價值,不低估知悉的法定優先受償款,并在估價報告中作出必要的風險提示。

在運用市場比較法估價時,不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例,并應當對可比實例進行必要的實地查勘。

在運用成本法估價時,不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤,不應低估折舊。

在運用收益法估價時,不應高估收入或者低估運營費用,選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

在運用假設開發法估價時,不應高估未來開發完成后的價值,不應低估開發成本、有關費稅和利潤。

房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的,應當優先選用;不選用的,應當在估價報告中說明理由。

第十六條 估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的,應當選擇下列方式之一評估其抵押價值:

(一)直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值;

(二)評估假設在出讓土地使用權下的市場價值,然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。

選擇上述方式評估抵押價值,均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算;當地政府沒有規定的,參照類似房地產已繳納的標準估算。

第十七條 評估在建工程的抵押價值時,在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明;存在拖欠建筑工程價款的,應當以書面形式提供拖欠的數額。

第十八條 房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的,應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

第十九條 房地產估價師不得濫用假設和限制條件,應當針對房地產抵押估價業務的具體情況,在估價報告中合理且有依據地明確相關假設和限制條件。已作為假設和限制條件,對估價結果有重大影響的因素,應當在估價報告中予以披露,并說明其對估價結果可能產生的影響。

第二十條 房地產抵押估價報告應當包含估價的依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息,使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍,合理理解估價結果。

第二十一條 房地產抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值,并分別說明假定未設立法定優先受償權利下的市場價值,以及房地產估價師知悉的各項法定優先受償款。

第二十二條 房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示:

(一)估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響;

(二)在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點;

(三)合理使用評估價值;

(四)定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

第二十三條 房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險,對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

在評估續貸房地產的抵押價值時,應當對房地產市場已經發生的變化予以充分考慮和說明。

第二十四條 房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產轉換為現金的可能性。

變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性,假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度,變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。

第二十五條 在處置房地產時,應當評估房地產的公開市場價值,同時給出快速變現價值意見及其理由。

第二十六條 估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計,不得超過一年;房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的,應當縮短估價報告應用有效期。

超過估價報告應用有效期使用估價報告的,相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的,相關責任由出具估價報告的估價機構承擔,但使用者不當使用的除外。

第二十七條 房地產抵押估價報告的名稱,應當為“房地產抵押估價報告”,由房地產估價機構出具,加蓋房地產估價機構公章,并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。

第二十八條 在房地產抵押估價活動中,本意見未作規定的事宜,應當按照《房地產估價規范》執行。

第二十九條 本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第三十條 本意見自2006年3月1日起施行。

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